Обновлено 22.10.2017 19:55
Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риелторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).
Договор на оказание риелторских услуг может включать следующие разделы:
1) преамбулу договора;
2) предмет договора;
3) обязательства сторон;
4) сроки исполнения обязательств;
5) стоимость услуг и порядок расчетов;
6) порядок расторжения договора;
7) ответственность сторон.
1. Преамбула договора
Преамбула договора содержит указание на стороны договора: приобретателя риелторских услуг (Заказчика) и лицо, которое будет оказывать эти услуги (Исполнителя).
2. Предмет договора
Предмет договора - это действия, которые должен будет осуществить риелтор в целях покупки/продажи недвижимости.
Пример. Предмет договора с риелтором при покупке недвижимости
Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 - 3 500 000 руб. в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 - 35 кв. м, в кирпичном доме, не первый и не последний этаж, в доме этажностью не ниже девяти, дом не старше 1980 г., наличие лифта и мусоропровода и т.д.
Пример. Предмет договора с риелтором при продаже недвижимости
Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке, организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности.
3. Обязательства сторон
В обязанности Исполнителя могут входить:
1) фотографирование объекта недвижимости;
2) распространение информации об объекте недвижимости в средствах массовой информации, сети Интернет;
3) поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости в соответствии с требованиями Заказчика;
5) проведение переговоров;
6) анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
7) сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;
8) подготовка сделки, организация взаиморасчетов;
9) осуществление действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;
10) информирование Заказчика о ходе исполнения договора.
К обязанностям Заказчика относятся:
1) предоставление документов на объект недвижимости;
3) явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;
4) обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
5) подписание акта оказанных услуг;
6) уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги;
7) совершение действий, направленных на внесение авансового платежа и заключение основного договора купли-продажи недвижимости.
Примечание. Риелтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, существует ограниченный срок действия: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги - в течение 30 дней, технический паспорт - в течение пяти лет.
4. Сроки исполнения обязательств
В договоре с риелтором необходимо прописать срок действия договора. Стороны договора вправе предусмотреть возможность продления договора на аналогичный срок при отсутствии возражения сторон, а также установить срок уведомления одной стороны договора другой о возражениях по продлению срока оказания услуг.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).
Оплата услуг риелтора может устанавливаться в процентном выражении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости или в виде твердой суммы.
Договором может быть установлено, что стоимость услуг исполнителя состоит из фиксированной и переменной частей. В таком случае фиксированная часть оплачивается независимо от заключения Заказчиком по итогам оказания услуг сделки купли-продажи недвижимости, а переменная часть оплачивается только при условии заключения сделки купли-продажи.
В договоре на оказание услуг должны обязательно оговариваться стоимость услуг риелтора на всех этапах исполнения договора и момент их оплаты. Важно также предусмотреть возможность Заказчика отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов), если необходимые действия он может произвести самостоятельно.
Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Росреестре, но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или забирают комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи объекта недвижимости под гарантийное обязательство.
6. Порядок расторжения договора
Стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.
Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Заказчиком понесенных Исполнителем расходов.
7. Ответственность сторон
Стороны договора освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Однако наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Исполнитель несет ответственность за сохранность полученных от Заказчика документов. В случае утраты таких документов он обязан восстановить их за свой счет.
Заказчик несет ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг. В случае нарушения таких сроков Заказчик обязан выплатить Исполнителю установленную договором неустойку.
Особенности эксклюзивного договора с риелтором
Эксклюзивный договор на покупку/продажу недвижимости подразумевает под собой заключение договора на оказание риелторских услуг только с одним агентством по недвижимости (риелтором).
В стандартный перечень услуг по эксклюзивному договору входят: юридические консультации по сделкам с недвижимостью, реклама объекта недвижимости, поиск покупателя (объекта недвижимости), организация и сопровождение переговоров сторон и подготовка документов к сделке.
Эксклюзивный договор направлен на экономию времени продавца недвижимости и заключение сделки купли-продажи в кратчайшие сроки и по максимально выгодной цене.
Call from mobile
You"ll need Skype CreditFree via Skype
Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое , все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.
Определение эксклюзивного договора
Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца .
Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.
Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).
Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.
Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.
Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную . Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.
Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.
Условия подписания
Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:
- Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько );
- Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
- Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
- При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
- Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).
Преимущества и недостатки эксклюзивного договора
К плюсам относятся следующие моменты:
- Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
- Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение , передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
- Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
- Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
- Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.
К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.
Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.
Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.
В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.
Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости
ДОГОВОР № 77
возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости
Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).
1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.
1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.
2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ
Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:
2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.
2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.
2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.
2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.
2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.
3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА
В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:
3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.
3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.
3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.
3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.
3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.
3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.
3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.
3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.
3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.
3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.
3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.
3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.
3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.
3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.
4. СРОК ДОГОВОРА
4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.
4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.
4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.
4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.
4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.
4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.
5. РАСЧЕТЫ
5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.
5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.
5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.
6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:
- действия непреодолимой силы;
- утраты собственником дееспособности или его смерти;
- вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.
7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.
7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.
8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.
Агентства недвижимости могут заключать с клиентами договоры четырех основных типов, в зависимости от задач, которые ставит заказчик.
1. Договор возмездного оказания услуг.
Он подписывается в том случае, если клиент заказывает агентству оказание информационных, консультационных, экспертных и других услуг. По этому договору услуг исполнитель (агентство недвижимости) обязуется по заданию заказчика оказать услуги и совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить их. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по такому договору оказываются услуги связи, а также медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные, услуги по обучению, туристическому обслуживанию, бухгалтерские, гостиничные, пансионные, услуги массажистов, народных целителей и т.д. Заказчиком (клиентом) по договору могут быть как юридические лица, так и граждане. Исполнителем могут быть фирмы, граждане, индивидуальные предприниматели. Этот договор, как правило, заключается в письменной форме. Существенными условиями договора оказания услуг, наряду с его предметом, являются условия о сроке, о порядке оплаты, а также другие условия, стороны или закон считают существенными. Если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан оплатить услуги лично. Плата должна быть внесена в сроки, определенные в договоре; очень важно, чтобы в тексте договора был я порядок оплаты услуг, если этот порядок отличается от общепринятого. Исходя из общего правила и текста закона (ст.781 ГК РФ) оплата производится уже после оказания услуг. Если по вине заказчика таковые не могут быть исполнены в полном объеме, заказчик обязан оплатить оговоренные услуги полностью. Если услуги невозможно было оказать по обстоятельствам, за которые отвечает исполнитель, или по вине третьих лиц либо вследствие непреодолимой силы, то вышеупомянутое правило не действует. Если оказание услуг стало невозможным вследствие обстоятельств, за которые ни исполнитель, ни заказчик не отвечают, то заказчик обязан уплатить исполнителю фактические понесенные исполнителем расходы.
2. Договор поручения.
Он заключается между доверителем (клиентом) и поверенным (агентством недвижимости) на проведение поверенным определенных юридических действий и некоторых дополнительных фактических шагов, без которых невозможно выполнить юридические действия, являющиеся предметом договора поручения. Дополнительные действия, которые необходимо провести поверенному, могут быть очень разнообразными, а именно: организация и просмотр или показ подобранных вариантов; ведение переговоров с партнерами по сделке; разработка текстов договоров; получение для доверителя какой-либо информации и т.п. Это единственный договор, который по соглашению сторон может быть безвозмездным и может заключаться в устной форме. Но обязательным условием заключения этого договора является выдача доверителем поверенному доверенности на совершение определенных действий и полномочий при совершении юридических действий самого широкого характера, например представительства в судах. Поэтому считается, что лицо, предъявившее доверенность на совершение определенных юридических и связанных с ними фактических действий, заключило с доверителем устный договор-поручение. Поверенный всегда совершает все свои действия за счет доверителя.
3. Агентский договор.
Существует наиболее распространенный договор, а именно агентский, который очень часто заключается риэлтерскими фирмами со своими клиентами. Особенностью этого соглашения является прежде всего то, что по нему при наличии доверенности от принципала (клиента) агент (риэлтерская фирма) вправе самостоятельно решать - от имени клиента или своего собственного он выступает а гражданском обороте и представительстве перед третьими лицами. Этот договор определяет наступление последствий, как положительных, так и отрицательных, либо для фирмы, если она выступала от своего имени в силу данного договора, либо для принципала (клиента), если агентство выступало от его имени по доверенности. Этот договор всегда возмездный и предполагает проведение действий агентом за счет принципала.
4. Договор об оказании риэлтерских услуг.
Если Вы выбрали риэлтерскую фирму и обратились к ней, Вам придется (почти принудительно) подписать тот договор, который разработан в этой фирме. Какие-либо изменения в типовое для данной фирмы соглашение вносятся крайне редко и неохотно.
Агентство недвижимости редко предлагает заключить договор, предусмотренный законом «в чистом виде», а предлагает заключить смешанное соглашение, содержащее элементы договоров возмездного оказания услуг и агентского, обозначив его в заголовке «Договор оказания риэлтерских услуг», так как эта деятельность весьма разнообразна: информационные, консультационные услуги, юридические действия дополняются многочисленными фактическими шагами по подготовке гражданско-правовых сделок, их проведению и контролю за исполнением обязательств сторон.
Для стабильности и бесконфликтности отношений между клиентом и агентством недвижимости договор должен содержать очень подробный, по возможности исчерпывающий перечень взаимных прав и обязанностей, порядок изменения условий, способы разрешения споров и конфликтов, порядок исполнения обязательств по договору.
Дополнительные соглашения и приложения обязательно должны содержать ссылку на основной договор с клиентом, чтобы можно было при возникновении каких-либо трений безусловно доказать правоту действий той или иной стороны.
Любое изменение, согласие или отказ oт чего-либо по договору или в предлагаемых вариантах проведения сделки должно оформляться в письменной форме. Этот принцип построения взаимоотношений сторон и их отношений с третьими лицами должен быть основополагающим, так как в случае, когда нет письменного подтверждения каких-либо моментов по договору, отсутствия такой записи при наличии устного согласия или отказа может быть использовано недобросовестным субъектом в злонамеренных целях. А этого не должно быть.
ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ
(общая форма)
от « » 20 года
(фамилия, имя, отчество),
действующий на основании гражданского законодательства РФ, именуемый далее "ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и
(наименование организации),
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые далее «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор о следуюшем:
I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. «ЗАКАЗЧИК» поручает, а «ИСПОЛНИТЕЛЬ» принимает на себя обязательства по оказанию комплекса информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки покупки/продажи ОБЪЕКТА недвижимости (далее «ОБЪЕКТ»), представляющего собой:
(краткая характеристика «ОБЪЕКТА» недвижимости)
1.2. «ЗАКАЗЧИК» обязуется принять и оплатить эти услуги.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ «СТОРОН»
2.1. «ЗАКАЗЧИК» обязуется:
При продаже:
2.1.1. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» достоверные сведения об ОБЪЕКТЕ», о Правах Заказчика на «ОБЪЕКТ», а также при необходимости другие документы и материалы, относящиеся к «ОБЪЕКТУ».
Гарантировать, что «ОБЪЕКТ» не заложен, в споре и под арестом не состоит и на него отсутствуют права третьи лиц.
2.1.2. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» в течение действия настоящего Договора исключительное права на информирование о потенциальных покупателях «ОБЪЕКТА».
2.1.3 Не изменять продажную стоимость «ОБЪЕКТА» в сторону
увеличения.
2.1.4 После подписания с Покупателем «ОБЪЕКТА» договора купли-продажи осуществить выписку и фактически освободить «ОБЪЕКТ»
на условиях и в сроки, дополнительно согласованные с Покупателем
"ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.1.1 Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» точные сведения о потребительских качествах «ОБЪЕКТА», которые должны быть оформлены в
Приложении к настоящему Договору.
2.1.2 Не изменять требования к подбираемому для покупки «ОБЪЕКТУ» в течение действия настоящего Договора.
2.1.3 Вступать в контакте Продавцом «ОБЪЕКТА» или его представителем и вносить аванс (Задаток) только в присутствии или с письменного согласия «ИСПОЛНИТЕЛЯ».
2.1.4. Не вступать ни в какие контакты с частными маклерами или Риэлтерскими фирмами по вопросам, относящимся к предмету настоящего Договора, в течение всего срока действия настоящего Договора.
2.1.5. Оплатить услуги «ИСПОЛНИТЕЛЯ» в порядке и сроки, предустренные настоящим Договором.
2.1.6. Подписать Акт о выполнении услуг «ИСПОЛНИТЕЛЯ".
2.2. .ИСПОЛНИТЕЛЬ* обязуется:
При продаже:
2.2.1.. Информировать потенциальных покупателей на «ОБЪЕКТ», указанный в п. 1.1 настоящего Договора, и оказать "ЗАКАЗЧИКУ" комплекс информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки и безопасного получения «ЗАКАЗЧИКОМ» денежной суммы, равной продажной стоимости «ОБЪЕКТА».
При покупке:
2.2.1. Обеспечить информацию «ЗАКАЗЧИКА» обо всех выставлении продажу квартирах, соответствующих требованиям «ЗАКАЗЧИКА» изложенным в Приложении к настоящему Договору, предоставлять на рассмотрение «ЗАКАЗЧИКУ», консультировать «ЗАКАЗЧИКА» при переговорах, уточнять характеристики объектов, представляющих реальный интерес, согласовывать и организовывать их просмотры для «ЗАКАЗЧИКА» за отдельную плату.
2.2.2. Предоставить «ЗАКАЗЧИКУ» необходимые консультации по правовым и маркетинговым вопросам, связанным с предметом настоящего Договора,
2.2.3. Участвовать в подготовке проекта договора купли-продажи, сопровождать «ЗАКАЗЧИКА» при нотариальном удостоверении договора и его государственной регистрации на предмет юридического сопровождения гражданско-правовой сделки.
2.2.4 Скоординировать условия и порядок окончательного расчета между «ЗАКАЗЧИКОМ» и «ПРОДАВЦОМ»/»ПОКУПАТЕЛЕМ», а также организовать проведение указанного расчета.
2.2.5 «СТОРОНЫ» обязуются соблюдать строгую конфиденциальность в отношении информации и документации, полученной по настоящему Договору.
2.3. «ЗАКАЗЧИК» имеет право:
во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой «ИСПОЛНИТЕЛЕМ», не вмешиваясь в его деятельность;
отказаться от исполнения настоящего Договора в любое время до подписания Акта приема-передачи услуг, уплатив «ИСПОЛНИТЕЛЮ» часть установленной цены пропорционально части оказанных услуг, выполненной до получения извещения об отказе «ЗАКАЗЧИКА» от исполнения настоящего Договора, а также возместить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» затраты, понесенные им при исполнении данного Договора.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1 Платежи и расчеты по настоящему Договору производятся на основании Дополнительного соглашения между «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» и «ЗАКАЗЧИКОМ» в момент исполнения договора.
3.2 «ИСПОЛНИТЕЛЬ» приступает к работе после получения аванса от «ЗАКАЗЧИКА».
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ «СТОРОН»
4.1 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств по настоящему договору «СТОРОНЫ» несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.2 За нарушение срока оказания услуг, указанного в п. 5.1 настоящего Договора, «ИСПОЛНИТЕЛЬ» уплачивает «ЗАКАЗЧИКУ» пени из расчета 0,1% от суммы договора, указанной в п. 3.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.
Уплата неустойки не освобождает «ИСПОЛНИТЕЛЯ» от исполнения лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.
4.3. В случае нарушения «ЗАКАЗЧИКОМ» пп. 2.1.4 и 2.1.5 настоящего Договора и самостоятельного совершения сделки даже по истечении срока действия настоящего соглашения с каким-либо «ПРОДАВЦОМ»/«ПОКУПATEЛЕМ» из числа представленных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» (сокрытие сделки) «ЗАКАЗЧИК» обязуется выплатить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» всю сумму, указанную в Дополнительном соглашении к настоящему Договору.
4.4.В случае одностороннего расторжения настоящего Договора «ЗАКАЗЧИКОМ» сумма внесенного им аванса остается в собственности у ИСПОЛНИТЕЛЯ» в качестве штрафа с зачетом аванса.
В случае, если в течение срока действия настоящего Договора сделка купли-продажи «ОБЪЕКТА» не состоялась по вине «ИСПОЛНИТЕЛЯ», сумма внесенного аванса полностью возвращается «ЗАКАЗЧИКУ», за вычетом понесенных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» расходов.
4.5. «СТОРОНЫ» освобождаются от ответственности за частичное и полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если таковое явилось следствием непреодолимой силы, а именно пожара, наводнения, других стихийных бедствий, военных действий, изменения законодательных и подзаконных актов, действий должностных лиц государственных органов.
4.6. Срок исполнения обязательств по настоящему Договору в таком случae продлевается соразмерно времени, в течение которого действовала непреодолимая сила и ее последствия.
4.7. В соответствии с условиями настоящего Договора «ИСПОЛНИТЕЛЬ» несет ответственность за сохранность подлинников документов, принятых на хранение у «ЗАКАЗЧИКА», а также материальных ценностей и денежных средств, предоставленных «ЗАКАЗЧИКОМ» во исполнение настоящего Договора, в пределах, установленных действующим законодательством и настоящим договором.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания «СТОРОНАМИ» и действует до « » 20 г.
По соглашению «СТОРОН» срок по настоящему Договору может быть пролонгирован.
5.2. Любая договоренность между «СТОРОНАМИ», влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные настоящим Договором, считается действительной, если она подтверждена «СТОРОНАМИ» в письменном виде.
5.3.Все спорные вопросы, которые могут возникнуть в период действия настоящего Договора, «СТОРОНЫ» условились разрешать в рабочем порядке путем взаимных консультаций и переговоров, а в случае недостижения консенсуса - в судебном порядке.
5.4. Настоящий договор составлен на ….. листах в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой «СТОРОНЫ».
ПОДПИСИ «СТОРОН»:
Что Вы думаете по поводу статьи «Типы договоров на оказание риэлтерских услуг»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!
Договор оказания риэлтерских услуг по своей юридической природе относится к смешанным договорам (предметом данного договора выступают представительские услуги, которые, в свою очередь, находят выражение в таких договорах, как договор поручения, комиссии, агентирования). Отсюда договор оказания риэлтерских услуг содержит элементы таких гражданско-правовых договоров, как договор комиссии, поручения, агентирования, возмездного оказания услуг.
Исходя из этого, целесообразно отметить, что при установлении прав и обязанностей сторон договора оказания риэлтерских услуг необходимо принять во внимание положения указанных выше договоров, которые могут быть применены к рассматриваемому договору, если это не противоречит императивным нормам, установленным действующим законодательством в отношении договоров возмездного оказания услуг как таковых, а также предмету договора оказания риэлтерских услуг.
Основной обязанностью заказчика, как это вытекает из ст. 779 ГК, является необходимость оплаты оказанных услуг. Оплата услуг исполнителя согласно ст. 781 ГК осуществляется заказчиком в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Услуга по рассматриваемому договору оказания риэлтерских услуг должна оплачиваться заказчиком (потребителем) после предоставления ее окончательного результата исполнителем (риелтором), а при согласии заказчика (клиента) услуга может быть также оплачена им полностью при заключении договора или путем выдачи аванса (ст. 735 ГК).
Клиент обязан уплатить риелтору вознаграждение, а в случае, когда риелтор принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом (делькредере), также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, которые установлены в договоре оказания риэлтерских услуг. Также необходимо отметить, что помимо выплаты вознаграждения клиент обязан возместить риелтору израсходованные им на исполнение поручения по договору суммы. Но при этом риелтор не имеет права на возмещение расходов на хранение находящегося у него имущества клиента, если в законе или договоре оказания риэлтерских услуг не установлено иное (п. п. 1, 2 ст. 972 ГК, п. 2 ст. 975 ГК, п. 1 ст. 991 ГК, ст. 1001 ГК).
Если договор оказания риэлтерских услуг не был исполнен по причинам, зависящим от клиента (по вине клиента), риелтор сохраняет право на вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов, т.е. услуги подлежат оплате в полном объеме (п. 2 ст. 781 ГК, п. 2 ст. 991 ГК). В случаях, когда невозможность исполнения была вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, клиент должен возместить риелтору фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором оказания риэлтерских услуг (п. 3 ст. 781 ГК).
Помимо своевременной оплаты услуг риелтора, клиент должен соблюдать требования риелтора о коммерческой тайне (не сообщать третьим лицам сведения, которые риелтор запретил сообщать). В соответствии со ст. 727 ГК сторона, получившая от другой благодаря исполнению своего обязательства по договору возмездного оказания услуг информацию о новых решениях и технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна (ст. 139 ГК), не вправе сообщать их третьим лицам без согласия другой стороны. Порядок и условия пользования такой информацией определяются соглашением сторон. Несоблюдение коммерческой тайны риелтора может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет права разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.
Потребитель также обязан передать риелтору имущество (например, жилое помещение для продажи), качество и характеристики которого заранее оговорены с риелтором. В частности, он должен предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемого жилого помещения или передать жилое помещение в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риелтор вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от клиента возместить убытки. Указанное правило должно быть обязательно предусмотрено договором оказания риэлтерских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риелтора).
Клиент имеет право на полную и достоверную информацию. Риелтор должен предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается к риелтору, не заключив с ним договор оказания риэлтерских услуг, риелтор обязан разъяснить клиенту весь комплекс предоставляемых им услуг, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки оказания услуг и их стоимость. Когда потребитель готов заключить договор оказания риэлтерских услуг, риелтор обязан предоставить ему всю информацию об условиях данного договора.
Помимо договора оказания риэлтерских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения. В этих случаях риелтор должен проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров.
В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом могут потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде. При этом риелтор должен предоставить клиенту правовую информацию, касающуюся юридических действий, которые ему необходимо совершить для исполнения указаний клиента. За предоставление неполной или недостоверной информации клиенту риелтор должен нести ответственность, предусмотренную действующим законодательством.
Клиент имеет право на качественное оказание услуг риелтором. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре оказания риэлтерских услуг (т.е. будут зависеть от особенностей предмета договора).
Если клиенту необходимо, например, совершить мену жилого помещения, то риелтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: такое жилое помещение не должно находиться в ветхом, аварийном состоянии и должно иметь необходимые удобства (газо-, электро- и водоснабжение и т.д.). В случае, когда жилое помещение (квартира) находится в новостройке, данный многоквартирный жилой дом должен быть сдан на обслуживание в жилищно-эксплуатационную организацию. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в жилое помещение в новостройке, которая еще не сдана строительством и не принята на обслуживание жилищно-эксплуатационной организацией. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона жилой дом не будет отапливаться, в нем будет отсутствовать газо- и энергоснабжение. Ответственность за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, заказчик строительства, покупатель квартиры, жилищно-эксплуатационная организация, риэлтерская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания многоквартирного дома не будут разрешены, и пострадает в конечном случае потребитель.
Если в договоре указано, что жилое помещение должно быть расположено в определенном месте (на какой-то конкретной улице, определенном этаже), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и жилое помещение соответствует требованиям, ранее указанным.
В целом требования к качеству предмета исполнения по договору оказания риэлтерских услуг определяются по тем же правилам, что и в договоре подряда (ст. 783 ГК), т.е. с учетом специфики риэлтерских услуг в случае некачественного их оказания могут применяться некоторые последствия, указанные в ст. 723 ГК. Так, при несоблюдении требования о качестве предоставляемой услуги, а также в случае некачественного оказания услуг заказчик (клиент) вправе, если иное не установлено законом или договором, потребовать от риелтора соразмерного уменьшения установленной за оказание услуги цены либо потребовать в случае обнаружения недостатков в оказанной услуге, за которые отвечает риелтор, безвозмездно оказать услугу заново с возмещением причиненных потребителю просрочкой исполнения убытков.
Однако, если заказчик (клиент) обнаруживает существенные недостатки, наличие которых не позволяет достигнуть цели договора оказания риэлтерских услуг, ему предоставляется право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков. Существенное нарушение требований качества оказанных услуг будет проявляться как раз в том случае, если клиенту было передано жилое помещение, не соответствующее требованиям, указанным в договоре оказания риэлтерских услуг. Например, риэлтерская фирма покупает для своего клиента жилое помещение, в котором прописан и проживает гражданин-отказополучатель. Риэлтерская фирма должна испросить согласие клиента на покупку такого жилого помещения. Если риэлтерская фирма этого не сделает, клиент вправе требовать от нее возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи, договора оказания риэлтерских услуг и возмещения всех убытков.
Поскольку услуги оказываются исполнителем в соответствии с заданием заказчика (указаниями клиента), последнему (клиенту) предоставляется право в любое время проверять ход и качество оказываемых услуг, не вмешиваясь, однако, в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (риелтора) (ст. 715 ГК). Следовательно, заказчик по договору возмездного оказания услуг, так же как и по договору подряда, имеет возможность влиять на ход оказания услуг и, соответственно, на полученный результат. Так, клиент по договору оказания риэлтерских услуг имеет право получать сведения у риелтора о ходе исполнения поручения.
В том случае, если исполнитель (риелтор) не приступает своевременно к исполнению договора оказания риэлтерских услуг или оказывает услуги настолько медленно, что исполнение их к сроку становится явно невозможным, заказчик (клиент) приобретает право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.
Заказчик (клиент) обязан в случаях, в объеме и в порядке, которые предусмотрены договором оказания риэлтерских услуг, оказывать исполнителю (риелтору) содействие в оказании услуг. Так, клиент обязан обеспечить риелтора необходимыми средствами для исполнения поручения (п. 2 ст. 975 ГК). В частности, клиент обязан своевременно передать риелтору имущество (например, жилое помещение для коммерческого найма) определенного (обусловленного договором) качества, которое необходимо для исполнения риелтором поручения по договору. При неисполнении им данной обязанности исполнитель (риелтор) вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные приостановлением оказания услуг, либо перенесением сроков их оказания, либо увеличением указанной в договоре цены услуг (ст. 718 ГК).
Договор возмездного оказания услуг, как и договор подряда, является двусторонним, поэтому к нему применяются последствия неисполнения заказчиком встречных обязанностей по договору (ст. 719 ГК). В связи с этим применительно к рассмотренной нами выше ситуации необходимо добавить, что в соответствии со ст. 719 ГК исполнитель (риелтор) может быть наделен также и другими правами. Так, исполнитель (риелтор) вправе не приступать к оказанию услуг, а начатые действия приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком (клиентом) своих обязанностей по договору оказания риэлтерских услуг препятствует надлежащему исполнению риелтором договора (например, клиент передал риэлтерской фирме для продажи жилое помещение ненадлежащего качества или в состоянии, не соответствующем условиям договора, предварительной договоренности с риэлтерской фирмой и т.д.), а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок (например, клиент умолчал при заключении договора о том, что правоустанавливающие документы на жилое помещение, которое должна продать риэлтерская фирма, он не сможет получить своевременно). Кроме того, при наличии указанных обстоятельств исполнитель (риелтор) вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если иное не предусмотрено договором оказания риэлтерских услуг.
В связи с тем, что исполнитель оказывает услуги, совершая определенные действия или осуществляя определенную деятельность, которая неотделима от него самого, завершение таких действий или соответствующей деятельности означает исполнение по договору. Поэтому в ст. 779 ГК не указывается обязанность заказчика принять результат услуги. Отсутствуют указания в законе также относительно обязанности исполнителя сдать заказчику такой результат. Из этого можно сделать вывод, что порядок приемки, подробно урегулированный п. 1, 6, 7 ст. 720 ГК, не применяется к отношениям сторон договора оказания риэлтерских услуг, поскольку противоречит особенностям его предмета.
Вместе с тем заказчик по завершении оказания услуг должен оценить полученный исполнителем результат. Так, при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат оказанной услуги, или иных недостатков клиент должен немедленно заявить об этом риелтору.
При обнаружении после окончания оказания услуги отступлений от договора оказания риэлтерских услуг или иных недостатков, которые не могли быть установлены в момент окончания ее оказания при обычном способе использования результата услуги (скрытые недостатки), в том числе таких, которые были умышленно скрыты исполнителем (риелтором), заказчик (клиент) обязан известить об этом исполнителя в разумный срок после их обнаружения.
В случае возникновения между заказчиком (клиентом) и исполнителем (риелтором) спора по поводу недостатков или их причин по требованию любой из сторон договора должна быть назначена экспертиза. Расходы по проведению экспертизы несет исполнитель (риелтор), за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений исполнителем договора оказания риэлтерских услуг или причинной связи между его действиями и обнаруженными недостатками. В этих случаях расходы по проведению экспертизы несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению сторон, то расходы возлагаются на обе стороны в равных долях.
Клиент обязан принять от риелтора все исполненное им по договору оказания риэлтерских услуг, а в случае если риелтор действовал от своего имени при исполнении поручения клиента, клиент обязан освободить риелтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению поручения в соответствии с условиями договора (ст. 1000 ГК).
Согласно ст. 782 ГК заказчику предоставляется право на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. В отличие от этого, как уже отмечалось ранее, исполнитель имеет право отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг только при условии полного возмещения заказчику убытков. Таким образом, клиент имеет право в любой момент отказаться от исполнения договора оказания риэлтерских услуг при условии оплаты риелтору всех фактически понесенных им до прекращения договора расходов, а также выплатив ему вознаграждение за все совершенные им до прекращения договора сделки в интересах клиента (за исполненное поручение). Клиент должен уведомить риелтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором оказания риэлтерских услуг.
В случае отмены поручения (одностороннего отказа от договора оказания риэлтерских услуг) клиент обязан в срок, установленный данным договором, а если такой срок не установлен - незамедлительно распорядиться своим находящимся у риелтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риелтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене (п. 3 ст. 1003 ГК).
Права и обязанности потребителей риэлтерских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риэлтерскими фирмами.
Основную массу потребителей риэлтерских услуг от риэлтерских фирм составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые оказываются риэлтерскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (с изм. и доп. от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля, 16 октября, 25 ноября 2006 г.).
Возникает закономерный вопрос - что можно отнести к правам потребителей риэлтерских услуг?
Во-первых, это право на информацию. Риэлтерская фирма должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлтерскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлтерских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно предоставить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. На этой стадии взаимоотношений клиента и риелтора риэлтерская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимость и т.д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлтерской фирмы.
Если потребитель риэлтерских услуг готов воспользоваться услугами определенной риэлтерской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риэлтерских услуг.
Кроме договора об оказании риэлтерских услуг по необходимости, риелтор и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В подобных ситуациях риэлтерская фирма обязана представить клиенту необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако следует помнить, что риелтор не обязан полностью раскрывать всю "юридическую сущность" интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на заданные клиентом вопросы.
Перед подписанием каких-либо договоров с риэлтерской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риэлтерская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риелтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риелтором и оплатить его услуги. Поэтому все "пожелания" клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлтерских услуг.
Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, праве на удержание риелтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.
Риэлтерская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риелтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.
В области прав на информацию необходимо учитывать, что риэлтерские фирмы не могут собирать и обрабатывать определенные виды информации. Это касается персональных данных. Формировать свою базу риелторы могут по клиентам, обратившимся к ним и теперь, согласно положениям Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных", собирать информацию, отнесенную данным Законом к персональным данным, нельзя. Запрещено также обрабатывать и передавать такую информацию. К персональным данным относится информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, семейное, социальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация.
Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риелтором своих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлтерских услуг.
Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то риелтор будет считаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены к газо-, электро- и водоснабжению. В тех случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлтерская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.
Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованиям, ранее указанным.
Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
1) соразмерного уменьшения покупной цены;
2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.
Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлтерских услуг.
Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлтерская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риелтор покупает для своего клиента квартиру, в которой прописан и проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риелтор должен испросить согласие клиента на покупку такой квартиры. Если риелтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлтерских услуг, возмещения всех убытков.
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).
Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.
Среди обязанностей потребителя услуг риэлтерской фирмы можно назвать прежде всего обязанность по оплате услуг риэлтерской фирмы. Оплата услуг риэлтерской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риэлтерских услуг различными способами, подробнее об этом мы поговорим в гл. 3 настоящей книги. В связи с оплатой услуг риэлтерской фирмы часто возникает вопрос об удержании риелтором всего полученного им по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлтерской фирмы. Удержание выражается в том, что риелтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлтерской фирмы. Далее риелтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риелтором, то правила, предусмотренные ст. ст. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риелтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.
Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требования риелтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риелтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риелторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет права разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.
Часто риэлтерская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлтерским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлтерскую фирму. За нарушение этого условия риэлтерская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.
Потребитель услуг риэлтерской фирмы обязан также передать риелтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с риелтором. Например, он должен предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риелтор вправе отказаться от исполнения договора риэлтерских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание риэлтерских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риелтора).
В обязанности риэлтерской фирмы должна входить и обязанность по защите и соблюдению интересов своего клиента.
Риэлтерская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представлять его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом вопросе настоящей главы. Отделом юридической службы (или юристом фирмы) по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению интересов в суде.
Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и согласия на ее продажу орган опеки и попечительства не выдавал.
Во всех этих случаях риэлтерская фирма представляет интересы своего клиента в гражданском судопроизводстве. Дела в подобных случаях рассматриваются в исковом производстве в суде общей юрисдикции первой инстанции. Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.
Бывают, однако, случаи, когда потребителю риэлтерских услуг покупают квартиру в доме с недавно завершенном строительством, но не сданном в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях (в зависимости от содержания договоров между потребителем и риелтором, застройщиком, собственником) риелтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.
Если клиентом риэлтерской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.
При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риелтора должно быть разрешение клиента (потребителя риэлтерских услуг). Это разрешение выражается в доверенности, которую потребитель риэлтерских услуг выдает своему риелтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риелтором указанных действий. В противном случае риелтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.
При решении вопроса о предоставлении риэлтерской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса. При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), возможно, потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных материальных затрат. Кроме того, сам процесс представления доказательств (ксерокопии, составление нотариально заверенных копий документов, истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных материальных затрат.
В договоре на оказание риэлтерских услуг необходимо отдельно предусматривать условия возмещения затрат риэлтерской фирмы на представление интересов клиента в суде, также отдельно следует предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риэлтерской фирмы за услуги представительства в суде и других правоохранительных органах.
Риелтор обязан соблюдать тайну конфиденциальной информации о клиенте и сделке. Тайна должна сохраняться в течение срока действия договорных отношений с клиентом и после их прекращения.
Риелтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против него, в свою пользу или в пользу третьего лица без согласия со стороны клиента.
Разглашать конфиденциальную информацию клиента риелтору, согласно Стандартам, регулирующим отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов, можно в следующих случаях:
1) на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;
2) когда риелтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;
3) когда риелтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.
Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риелтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риелтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором и действующим законодательством (Стандарты, регулирующие отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Риелтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему:
1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами для проведения сделки в возможно короткие сроки;
2) о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.20 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Риелтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора, должен сообщить ему следующее:
1) о принципах и практике сотрудничества риелтора с другими риелторами;
2) о своем намерении, если это возможно, вступить в договорные отношения с продавцом и представлять в сделке интересы обеих сторон (п. 1.2.21 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риелторами и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риелтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства (п. 1.2.22 Стандартов, регулирующих отношения членов Российской гильдии риелторов и клиентов).
